인천부동산변호사, 상가계약갱신요구권 이것을 기억하세요!

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 상가계약갱신요구권에 대해 자세히 설명드리고자 합니다.

 

 

상가건물임대차보호법 제10조에 따르면, 세입자가 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 연장을 요구할 경우, 임대인은 합당한 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이는 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 합니다. 상가 계약갱신청구권은 주택임대차보호법과 달리 최초 계약 시작일부터 최대 10년까지 보장됩니다.

 

 

 

 

과거에는 이 기간이 5년으로 제한되었지만, 2018년 개정된 상가임대차보호법에 의해 10년으로 연장되었습니다. 따라서 상가의 경우 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

 

 

상가 계약갱신청구권의 기간 변경은 2018년부터 적용됩니다. 즉, 2018년 10월 16일 이후에 체결된 상가 임대차 계약부터 10년이 적용되며, 그 이전에 체결된 계약에 대해서는 최대 5년까지만 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다. 대법원 판례에서도 개정법 시행 이후 최초로 체결된 상가 임대차 계약에 대해서만 10년이 적용된다고 명시하고 있습니다.

 

 

또한, 임대차 계약 기간 중에 건물주가 변경되더라도 상가 계약갱신청구권의 기간은 다시 시작되지 않습니다. 즉, 건물주가 바뀌었다고 하더라도 계약갱신청구권은 최초 임대차를 시작한 날로부터 계산됩니다.

 

 

< 김용국 변호사에 대해 알아보고 싶으시다면? >

 

[김용국 변호사 - 성공사례 (부동산)] 열과 성의를 다하는 김용국 변호사입니다.

 

 

인천부동산변호사, 상가계약갱신요구권 거부 사유

 

 

상가계약갱신청구권을 요구했더라도, 임대인은 특정 사유가 있을 경우 이를 거부할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따르면, 다음과 같은 사유가 있을 경우 임대인은 계약갱신요구를 거부할 수 있습니다:

 

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우

 

 

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

 

 

3. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

 

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

 

 

 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우

 

 

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 필요가 있는 경우

 

 

8. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

 

이 외에도 임차인이 법적 의무를 현저히 위반한 경우 등도 포함됩니다. 이처럼 임대인은 합당한 사유가 있을 경우 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.

 

 

많은 분들이 3개월 이상 월세를 연체한 경우에만 임대인이 계약 해지를 할 수 있다고 생각하지만, 상가임대차보호법에 따르면 연속해서 3개월분의 차임액을 연체하지 않았더라도 연체 차임이 3기에 달하면 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.

 

 

따라서 나중에 밀린 월세를 갚았다고 하더라도 과거에 3개월 이상 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신요구권을 거부할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

인천부동산변호사, 상가계약갱신요구권 행사 시 유의할 점

 

 

상가계약갱신요구권을 행사하려면 몇 가지 중요한 점을 유의해야 합니다. 먼저, 갱신 요구는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어져야 합니다. 갱신 요구가 법적으로 인정받기 위해서는 계약 갱신을 원하는 이유와 함께 이를 명확하게 문서로 작성하여 임대인에게 전달하는 것이 중요합니다.

 

 

이처럼 상가계약갱신요구권은 임차인의 권익을 보호하기 위한 중요한 장치입니다. 법이 개정되면서 많은 변화가 있었으므로, 이를 잘 이해하고 활용하는 것이 필요합니다. 계약 갱신 요청을 적절하게 하지 못하면 갱신 요구 권리를 상실할 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

 

 

 

계약 갱신 요구서를 작성할 때는 다음과 같은 사항을 포함해야 합니다:

 

 

1. 임대차 계약의 기본 정보: 임대차 계약의 시작 날짜, 종료 날짜, 임대인과 임차인의 이름 및 연락처 등을 명시합니다.

 

 

2. 갱신 요청의 이유: 계약 갱신을 원하는 이유를 구체적으로 작성합니다. 예를 들어, 사업 운영의 지속성, 안정적인 상권 유지 등의 이유를 들 수 있습니다.

 

 

3. 갱신 조건: 임대료 인상 등 갱신 시 조건이 변경될 가능성을 고려하여 이를 명시합니다.

 

 

마지막으로, 상가계약갱신요구권은 임차인의 권익을 보호하기 위한 중요한 법적 장치입니다. 법적 권리를 최대한 활용하기 위해서는 상가임대차보호법을 충분히 이해하고, 필요한 경우 인천부동산변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다.