인천부동산변호사, 깡통전세 피해 대응방법 전부 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 깡동전세 피해 대처방법에 대해 설명해드리고자 합니다.

 

 

올해 상반기 동안 인천 지역에서는 많은 세입자들이 깡통전세 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다.

 

 

저희 로펌에도 이와 관련된 법률 상담을 요청하는 분들이 많았는데, 피해를 입은 세입자들이 본인이 죄인이라도 된 것처럼 스스로를 비난하고 자책하는 모습을 보면서 안타까웠습니다.

 

 

이 글을 보고 계신 분들 중에서도 깡통전세 피해로 보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들이 있을 텐데, 너무 자책하지 않으셨으면 합니다. 어려운 상황 속에서도 해결할 방법은 있으니, 이번 글을 통해 깡통전세로 인한 피해를 어떻게 해결할 수 있는지 구체적으로 알아보겠습니다.

 

 

 

 

인천부동산변호사, 깡통전세 피해 대처 방법

 

 

깡통전세는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 여러 유형의 피해를 포함합니다. 대표적으로는 자본이 없이 전세 보증금을 이용해 주택을 매입하는 무자본 갭투자와 같은 경우가 있습니다.

 

 

또한 역전세로 인해 전세가 하락하면서 보증금 차액을 마련하지 못해 발생하는 문제도 있습니다.

 

 

더불어, 처음부터 전세 보증금을 시세보다 높게 책정하여 임대차 계약을 체결한 뒤, 계약 후 명의를 바지사장에게 넘겨 보증금을 돌려주지 않으려는 전형적인 전세 사기 수법도 있습니다. 각 피해 유형에 따라 적절한 대응 방법을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1) 전세 가격 하락으로 인한 깡통전세 피해

 

 

전세 가격이 하락하면서 보증금을 돌려받지 못한 경우, 전세보증금 반환 소송을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 이외에도 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청 등의 방법이 있으나, 내용증명은 법적 강제력이 없고 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지하는데 그치기 때문에 직접적으로 보증금을 돌려받는 데는 한계가 있습니다.

 

 

반면, 전세보증금 반환 청구 소송에서 승소하면 강제집행권을 확보할 수 있습니다. 이를 통해 집주인의 재산에 대해 경매 등의 절차를 진행해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

만약 소송 절차를 거치지 않고 빠르게 보증금을 회수하고자 한다면, 지급명령 신청도 고려해볼 만합니다. 지급명령은 신청 절차가 간단하고, 결정문도 1~2개월 내에 받아볼 수 있어 소송보다 시간이 적게 소요됩니다. 다만, 집주인이 지급명령 결정문에 대해 14일 이내에 이의를 제기하면, 소송 절차로 전환될 수밖에 없다는 점을 염두에 두어야 합니다.

 

 

 

 

2) 처음부터 속아서 깡통전세 계약을 한 경우

 

 

만약 계약 당시부터 속아서 전세 계약을 체결한 경우, 이는 사기죄로 형사 고소를 진행해야 합니다. 임대인이 처음부터 임차인을 기망하여 금전적 이익을 취할 의도가 있었다면, 명백히 형법상 사기죄에 해당합니다.

 

 

사기죄로 기소되면, 피고인은 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있는 중범죄로 취급되며, 피해 금액이 클 경우에는 특정경제범죄가중처벌법(특경법)이 적용되어 처벌 수위가 더욱 높아집니다. 예를 들어, 피해 금액이 5억 원을 넘는 경우 벌금형 없이 3년 이상의 징역형이 선고될 수 있습니다.

 

 

사기죄로 고소를 하면, 혐의자가 처벌받을 것을 두려워해 피해 보상을 위해 합의를 제안하는 경우도 많습니다.

 

 

 

 

이를 통해 일정 부분 보증금을 돌려받을 가능성도 있습니다. 하지만 사기죄로 처벌받기 위해서는 기망행위와 불법 영득 의사가 있었음을 입증해야 합니다.

 

 

기망행위는 거짓말로 상대를 속이는 행위를 뜻하며, 불법 영득 의사는 타인의 재산을 불법적으로 취하려는 의도를 의미합니다.

 

 

이러한 법적 요건을 입증하기 위해서는 전문적인 법률 지식이 필요하므로, 사기죄로 고소할 경우 변호사의 도움을 받아 사건을 준비하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

3) 공인중개사가 깡통전세 위험을 알리지 않은 경우

 

 

일부 공인중개사는 성과 보수를 위해 매매가 대비 전세가 비율이 높은 위험한 전세 계약을 유도하는 경우가 있습니다.

 

 

하지만 공인중개사법에는 중개대상을 제대로 확인하고 설명할 의무가 명시되어 있습니다. 공인중개사가 깡통전세 위험을 알았음에도 이를 고지하지 않고 계약을 체결하도록 했다면, 손해배상청구 소송을 통해 피해 보상을 요구할 수 있습니다.

 

 

다만, 손해배상을 청구할 때에는 공인중개사의 고의나 과실이 입증되어야 합니다. 현행법에 따르면, 공인중개사가 고의 또는 과실로 임차인에게 피해를 입혔을 때만 손해배상책임이 인정됩니다. 따라서 명확한 고의나 과실이 입증될 때 손해배상 소송을 진행할 수 있습니다.