명도소송 어떻게 준비해야 할까?

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 김용국 변호사입니다.

 

 

오늘은 명도소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

명도소송이란 경매를 통해 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 지났는데도 불구하고 점유자가 자진하여 집을 비워주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송을 의미합니다.

 

 

정리해서 말씀을 드리자면 불법으로 점유하고 있는 부동산을 실제 소유자인 임대인에게 반납할 것을 요구하는 소송이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

부동산 소송중 많이 발생하는 명도소송의 목적은 임차인에게 임대인이 퇴거를 요구하는 소송입니다.

 

 

명도소송에서 승소할 경우 집행문이 나오면 강제집행 절차를 통해 임차인을 내보내고 부동산을 다시 돌려받을 수 있습니다.

 

 

특히 명도소송은 특정사유에 해당할 때 승소할 수 있습니다. (1) 임차인이 차임을 연체하거나 무단전대 등의 사유로 인해 임대차계약을 해지할 시, (2) 임대차 계약기간이 종료된 경우, (3) 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우, (4) 권한 없이 토지, 건물을 점유하고 있는 경우일 때 제기할 수 있습니다.

 

 

임대인이 명도소송을 진행하면 대부분 승소하긴 하지만 소송을 진행하기 전 꼭 준비해야 되는 부분이 있습니다.

 

 

 

 

먼저 퇴거를 요청했다는 사실을 인정받아야 합니다. 또한 이 것에 대해 객관적인 자료로 소명해야 합니다.

 

 

임차인이 계약이 종료되고 나서 지켜야 할 의무를 행하지 않았다는 것을 단순하게 말로만 주장해선 믿어주지 않습니다.

 

 

그렇기에 퇴거를 요청한 사실을 객관적인 자료를 준비하여 입증하는 것이 바람직합니다.

 

 

자세하게 말씀드리면 내용증명을 보내거나 문자, 카톡을 이용해 계약해지의 의사를 전달하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

즉, 임대차계약이 만료되고 나서 임차인이 아무런 사유 없이 퇴거를 하지 않았다는 사실을 문서화하여 남겨두는 것이 좋습니다.

 

 

그리고 당사자 간에 부동산 계약을 체결한 사실관계를 명확하게 기재하는 것이 바람직합니다.

 

 

임대차계약이 해지가 되었다는 것은 세입자가 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 것 등 확실하게 법적으로 대응하겠다는 의사를 분명하게 볼 수 있도록 해 놓는 것이 바람직합니다. 또한 이때 묵시적 갱신 여부를 사전에 확인해보는 것이 좋습니다.

 

 

현행 주택법상 임대차 계약이 종료되기 6개월 전이나 최소 1개월전에 계약해지 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되기 때문에 계약갱신을 안 하겠다는 통지를 명확하게 하는 것이 바람직합니다.

 

 

[명도소송, 김용국 변호사가 도와드립니다]

 

[변호사 소개] 부동산전문 김용국 변호사 소개글

 

 

명도소송, 부동산점유이전금지 가처분 신청을 해야하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

부동산 점유이전금지가처분이란 임차인이 다른 사람에게 점유 이전 행위를 금지하는 임시처분을 말하며 목적물의 인적, 물적 현상을 본집행시 까지 그대로 유지하는 것을 말합니다.

 

 

명도소송을 진행하면 대부분 소송에서 승소합니다. 따라서 강제집행을 이용하여 임차인을 법적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

 

 

만약 임차인이 타인에게 부동산을 무단으로 넘기는 상황이 생길 경우 제3자에게 다시 명도소송을 진행해야 합니다.

 

 

따라서 시간과 비용적 측면에서 많은 손해가 생길 가능성이 있기에 미리 가처분신청을 하는 것이 좋습니다. 명도소송중에 점유자가 변경되면 점유자를 상대로 또 명도소송을 진행해야 되기 때문입니다.

 

 

 

 

명도소송도 소송에 해당하기에 사실관계를 확실하게 입증하지 못하면 자신의 명의로 된 부동산이라고 하더라도 퇴거 요청이 불가할 수도 있습니다.

 

 

그렇기에 명도소송을 진행하시기 전에 법률전문가의 자문을 구한 후 철저하게 준비하여 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

명도소송에서 이기더라도 임차인에게 물리적인 힘을 이용해 퇴거를 시키는 것은 불가능하기에 법적 절차를 통해 부동산을 인도받으시길 바랍니다.

 

 

부동산 분쟁의 특성상 다양한 변수가 생기는 경우가 많습니다. 그렇기에 임대차 사건을 진행해 본 전문변호사의 도움을 받아 상황에 맞게 진행하시는 것을 권장드립니다.

 

 

*아래 이미지를 클릭하시면 공식 홈페이지로 연결됩니다.

 

[김용국 변호사 - 김용국 변호사] 열과 성의를 다하는 김용국 변호사입니다.

 

 

* 아래 이미지를 클릭하시면 전화상담이 연결 됩니다.