인천부동산전문변호사, 세입자가 계속해서 연체했을 때 대처법

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산전문변호사 김용국입니다.

 

 

간혹 세입자가 계속해서 월세를 연체하는 경우가 있습니다. 1~2개월이야 다음달에 주겠지 하고 넘길 수 있겠지만 3개월 이상 지속이 되면 임대인 입장은 난처할 수 밖에 없는데요. 그래서 오늘은 세입자가 계속해서 연체를 할 경우 어떻게 대처를 해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

우리나라 법에 따르면 세입자의 월세 미납은 계약해지사유에 해당이 됩니다. 주택은 2회, 상가는 3회 월세를 미납하면 해지가 가능합니다. 설령 계약기간이 남아있다고 하더라도 월세연체는 계약해지사유에 해당하기 때문에 계약해지가 가능합니다.

 

 

김용국변호사

 

 

여기서 계약해지를 어떻게 진행하는지 모르시는 분들이 많이 계시는데요. 바로 명도소송으로 계약해지가 가능합니다. 명도소송이란 계약이 해지됐는데 임차물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 임차물을 반환받기 위한 소송을 말합니다. 뿐만 아니라 계약해지가 아닌 임차인에게 귀책 사유가 있을 경우에도 명도소송이 가능합니다.

 

 

명도소송의 경우 짧게는 2개월에서 길게는 21개월 소요될 수 있으며, 평균적으로는 4개월 정도가 걸린다고 보시면 됩니다.

 

 

대부분의 소송은 이처럼 소송기간이 많이 길기 때문에 다음으로는 이 기간을 줄일 수 있는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

인천부동산전문변호사, 명도소송을 진행한다면?

 

 

명도소송을 진행하면 기간이 생각보다 길어질 수 있기에 소송을 진행하기에 앞서 내용증명을 발급하여 세입자에게 심리적인 압박을 가하는 것이 시간을 줄일 수 있는 방법 중 하나입니다.

 

 

내용증명의 경우 법적 강제성은 없기에 임차인이 내용증명을 받았다 하더라도 꼭 집을 비워줘야 하는 것은 아닙니다. 그래서인지 보통 임대인들이 내용증명보다는 명도소송을 바로 진행하는 경우가 많은데 내용증명은 법적 강제성은 없지만 심리적인 압박으로 집을 비워줄 수도 있습니다.

 

 

왜냐면 내용증명 내용에는 월세연체로 인한 계약해지가 되었으며 집을 비워주지 않는다면 민형사상 법적 조치를 취하겠다는 경고의 메시지가 함께 전해지기 때문입니다.

 

 

 

 

이를 본 임차인의 입장에서는 자칫 잘못하다간 소송으로 이어질 수도 있겠다는 생각에 임대인의 뜻대로 할 확률이 높습니다.

 

 

혹시라도 세입자가 월세를 계속 연체하고 있다면 명도소송 이전에 먼저 내용증명을 발송해보기를 추천하고, 세입자가 내용증명을 받았음에도 이행하지 않는다면 그때 명도소송을 진행해보시기 바랍니다. 하지만 꼭 아셔야 할 것이 명도소송은 세입자의 유책사유로 진행되는 소송이지만, 모든 소송은 객관적으로 입증할 수 있는 증거가 있어야 인정됩니다.

 

 

증거자료로 월세체납으로 인해 계약해지가 되었다는 사실과 계약해지통보를 했다는 사실을 입증할 수 있는 자료 모두를 준비해야 합니다. 부동산과 관련된 소송은 임대차계약이 종료됐을 때 진행할 수 있기 때문에 계약해지의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수 없습니다. 그러므로 명도소송을 진행하기 전에 꼭 세입자에게 월세 연체로 인한 계약을 해지한다는 의사를 통보하는 것은 필수입니다.

 

 

 

 

마지막으로 하나 더 말씀드리자면 명도소송 진행 전 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 명도소송은 판결문이 나오기까지 생각보다 긴 시간이 소요되기 때문에 세입자가 소송 중간에 부동산을 이전하는 행위를 방지할 수 있는 부동산점유이전금지가처분을 미리 신청하는 것이 좋습니다.

 

 

만약 그러지 않고 진행을 하다가 세입자가 부동산을 이전하게 된다면 소송을 다시 진행해야 할 수도 있습니다.

 

 

이처럼 세입자가 월세를 내지도 않고 답답한 상황에 놓여있다면 언제든지 인천부동산전문변호사를 통해 조력을 받아 해결하시기 바랍니다.

 

 

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