인천부동산전문변호사, 이사를 가야하는데 집주인이 전세금을 주지 않는다면?

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산전문변호사 김용국입니다.

 

 

종종 이사를 가야해서 집주인에게 전세금을 달라고 했지만 집주인이 이삿날에 전세금을 돌려주겠다는 말을 믿고선 종료일에 맞춰 이사준비를 다 끝냈는데 집주인이 갑자기 이삿날 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하는 상황이 발생하는데요.

 

 

그래서 오늘은 이러한 상황에 처했을 때 어떻게 대응을 해야하는지에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

위와 같은 사례뿐만 아니라 최근 역전세난으로 인하여 이삿날이 코앞으로 다가왔지만, 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 인천부동산전문변호사로서 이와 같은 문제들을 해결해 본 경험을 통해 노하우를 알려드릴 테니 꼭 끝까지 읽어보시고 도움을 얻어가셨으면 좋겠습니다.

 

 

김용국변호사

 

 

인천부동산전문변호사, 전세금을 받지 않고 이사를 가면 안 됩니다.

 

 

먼저 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지고 있어야 전세보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그래서 전세계약 후 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 받아두는 경우가 많은데요.

 

 

대항력이란 임차한 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법적인 힘을 뜻합니다.

 

 

다시 말해 경매 또는 매매 등으로 집주인이 바뀐다고 하여도 계약 만료 전까지는 계속 집에 살 수 있는 권리로 이러한 대항력은 주민등록 및 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 효력이 생깁니다.

 

 

그리고 우선변제권이란 본인이 아닌 다른 사람도 전세금을 받지 못했을 수 있기에 그 사람보다 먼저 변제를 받기 위한 것을 뜻합니다. 이렇게 된다면 임차한 주택이 경매 등에 넘어갔을 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 임대차계약서에 확정일자를 받아두었을 경우 우선변제권의 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

혹여나 우선변제권과 대항력이 상실된다면 전세금을 돌려받기가 굉장히 어려워질 수 있습니다. 때문에 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 된다면 기존에 살았던 집에 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 절대 다른 곳으로 주민등록 및 전입신고를 해서는 안 됩니다.

 

 

간혹 집주인이 이사를 가면 보증금을 돌려주겠다는 약속만 믿고 이사를 하면서 짐을 빼는 경우가 있습니다. 이처럼 했다간 대항력과 우선변제권이 상실되기에 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 그렇기에 이사를 나가야 한다면 꼭 일부 짐을 남겨두시는 것이 좋습니다. 일부 짐을 남겨둔 경우에는 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주되기 때문입니다.

 

 

또한 집 열쇠 또는 집 비밀번호도 절대 집주인에게 인계하지 않는 것이 좋습니다. 법적 절차로 임차권등기신청을 하면 됩니다.

 

 

 

 

인천부동산전문변호사, 전세금을 못 받았는데 이사를 가야한다면?

 

 

전세금을 받지 못했는데 꼭 이사를 가야한다구요? 이렇게 되면 전세금을 받지 못할까 걱정되시나요? 하지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 전세금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가야 할 때 할 수 있는 법적 절차가 있습니다.

 

 

이는 바로 임차권등기명령신청인데요. 임차권등기명령신청이란 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하기 위한 제도로 앞에서 이미 말씀드렸다시피 세입자가 전세금을 반환받기 위해선 전셋집 실거주와 확정일자에 대한 요건을 갖추고 있어야 합니다.

 

 

그러나 임차권등기명령을 신청한다면 세입자가 전세금을 받지 못한 채로 이사 가도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 그대로 유지됩니다.

 

 

그렇기에 전세금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면 임차권등기명령신청을 꼭 신청하셔야 합니다.

 

 

 

 

하지만 임차권등기명령은 등기부등본에 임차권등기가 기재 되어야 효력이 발생합니다. 때문에 임차권등기명령을 신청한 후 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인할 때까지는 이사를 나가선 안 됩니다.

 

 

또한 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 종종 임대차계약이 종료되지 않았는데도 임차권등기명령을 신청할 수 있는 줄 아시는 분들이 계시는데요.

 

 

임차권등기명령은 계약 종료 시점에 신청 가능합니다. 만약 임차권등기를 해두면 더이상 해당 주택에 거주하지 않고 있어도 되기 때문에 이땐 일부 짐을 남겨두지 않고 전입신고를 다른 곳으로 이전해도 보증금을 돌려는 것이 가능합니다.

 

 

그러므로 전세금을 받지 못했는데 이사를 나가야 하는 상황이라면 꼭 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다. 하지만 앞서 말씀드린 내용을 모두 썼는데도 불구하고 보증금을 주지 않는다면 보증금반환소송을 제기하는 것이 가장 확실한 방법이라고 말씀드리고 싶습니다. 이 글을 읽고도 궁금한게 있으시다면 인천부동산전문변호사에게 자문을 얻으시기 바랍니다.

 

 

[임차권등기명령이 궁금하다면?]

 

인천부동산전문변호사가 임차권등기명령에 대해 알려드립니다.