전세보증금반환, 인천부동산전문변호사의 전략

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산전문변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 전세보증금반환에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

전세계약이 끝났는데도 불구하고 전세보증금을 돌려 받지 못하시는 경우가 종종 있는데요, 이런 경우에 어떻게 해야 전세보증금반환이 가능한지 말씀드릴테니 아래 내용을 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.

 

 

 

 

전세보증금반환, 인천부동산전문변호사가 알려주는 첫 번째 전략

 

 

대부분 전세계약이 끝나고 나서 보증금을 돌려 받지 못하면 소송을 진행하시려고 하시는데요. 물론 소송이 가장 확실하게 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법은 맞습니다.

 

 

하지만 전세보증금반환소송의 경우 많은 비용과 오랜 시간이 소요되기 때문에 전세보증금을 돌려 받아서 이사를 가거나 대출을 갚아야 하는 세입자 입장에서는 많은 부담이 있을 수 있습니다.

 

 

이런 경우에 사용할 수 있는 법적절차가 있습니다. 바로 지급명령신청인데요. 지급명령신청은 보증금반환소송의 간이절차로 소송처럼 재판에 출석하여 변론하는 과정이 전혀 없습니다.

 

 

때문에 짧게는 6개월에서 길면 2,3년이 걸리는 소송과 다르게 지급명령은 별다른 문제가 없는 한 결정문을 받기까지 1~2달이면 충분합니다.

 

 

게다가 비용도 소송을 진행하는데 1/10밖에 들지 않습니다. 따라서 전세보증금을 돌려 받고 싶으시다면 지급명령신청을 진행하시는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

다만 지급명령신청의 경우 소송처럼 공시송달이 되지 않습니다. 때문에 임대인의 주소 또는 인적사항을 알지 못하는 경우에는 지급명령신청을 해도 기각당할 수 있습니다.

 

 

더불어 이의제기 절차가 있어 임대인이 지급명령신청 결정문을 받은 후에 14일 이내에 이의신청을 제기할 경우 다시 소송을 하여 보증금을 돌려 받아야 합니다.

 

 

따라서 집주인과 감정싸움이 격해져 있거나 집주인이 연락두절된 경우라면 지급명령신청을 해도 소송으로 진행될 가능성이 높기 때문에 이럴 땐 가급적이면 피하시길 바랍니다.

 

 

 

 

전세보증금반환, 인천부동산전문변호사 알려주는 두 번째 전략

 

 

전세 계약이 만료되고 나서 이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다.

 

 

이럴 때 그냥 먼저 이사가고 전입 신고해 버리는 분들이 있는데요. 절대 그렇게 해서는 안됩니다.

 

 

아시다시피 전세보증금을 돌려 받기 위해선 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 여기서 말하는 대항력은 말 그대로 대항할 수 있는 힘으로, 임대인이 중간에 바뀌더라도 대항할 수 있는 힘이라 보시면 됩니다.

 

 

그리고 우선변제권의 경우 먼저 변제받을 수 있는 권리를 의미하며, 예를 들어 임대인이 채무가 많아 살던 전셋집이 경매로 넘어간 경우에 우선변제권이 있으면 다른 채권자보다도 우선적으로 돈을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

때문에 대항력과 우선변제권을 상실하게 될 경우 전세보증금을 아예 못 받을 수도 있습니다. 따라서 이사를 가야하는 상황이라면 무조건 임차권등기명령을 설정하는 것이 바람직합니다.

 

 

임차권등기명령은 바로 위의 상황을 사전에 예방하는 제도로 임차권등기명령을 설정해둘 경우 전세보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

 

단 임차권등기는 임대차계약이 종료되고 나서 신청이 가능하며, 보증금을 돌려 받지 못할 상황이도 계약종료전에는 절대 할 수가 없습니다.

 

 

임대차등기명령은 등기부등본에 신청결과가 등록되어야 그때부터 효력이 발생합니다. 따라서 임대차등기명령신청을 했다고 해서 바로 이사를 나가선 안됩니다.

 

 

 

 

임차권등기명령은 신청 후에 등기에 등재가 될 때까지 대략 2~3주의 시간이 소요됩니다. 따라서 그 기간을 감안하여 이사날짜를 잡으시는 것을 권장드립니다.

 

 

특히 임대차등기명령은 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 제도이지, 신청했다고 해서 집주인이 보증금을 돌려줄 의무를 가지고 있는 것은 아닙니다.

 

 

따라서 전세보증금을 전부 돌려받기 전에는 임대차등기명령신청을 절대 취소해선 안된다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

어떤 임대인의 경우 보증금 일부를 돌려줄테니 신청한 임대차등기명령을 취소해달라고 하는 경우가 있는데요. 절대 응해서는 안된다는 점을 꼭 유념해주시길 바랍니다.

 

 

이렇게 전세보증금을 돌려 받는 방법에 대해 말씀드렸는데요. 상황에 따라 유리한 법적절차가 다르기에 관련 문제로 어려움을 겪고있으시다면 인천부동산전문변호사의 자문을 구해 원하는 결과를 이끌어내시길 바랍니다.