인천부동산변호사, 임차권등기명령 진행시 꼭 알아야 하는 것

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 임차권등기명령 진행 시 꼭 알아야 하는 것에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후 다른 곳으로 이사를 가야 하는데 보증금을 받지 못했을 때 신청할 수 있는 법적 절차를 의미합니다.

 

 

임대차계약이 종료되어도 대항력과 우선변제권을 확보하고 있으면 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

대항력이란 임차인이 임대차계약기간동안 임대인이 도중에 변경되어도 대항할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

더불어 우선변제권은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

위 권리들은 임대차계약이 종료되어도 임차인으로서 권리를 그대로 유지할 수 있게 해주는 권리에 해당합니다.

 

 

 

 

임대차계약서를 작성한 후 전입신고와 확정일자를 받는데요. 이때 전입신고를 할 경우 대항력이 발생하고 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생깁니다.

 

 

때문에 계약기간이 종료된 후 보증금을 돌려 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가게 된 경우에는 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있기 때문에 임차권등기명령을 하는 것이 좋습니다.

 

 

임차권등기명령을 할 경우 임차인으로서의 권리가 그대로 유지되어 이사를 가더라도 보증금을 지킬 수 있기 때문입니다.

 

 

임차권등기명령은 집 주인의 동의를 구하지 않아도 임대차 주택 소재지를 관할하는 지방법원에 신청하면 되기 때문에 어렵지 않게 할 수 있습니다.

 

 

단 임대차등기명령은 신청한 후 지켜야 할 사항이 있어서 이를 지키지 않을 경우 신청했다고 하더라도 보증금을 돌려 받기가 어렵다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

 

 

인천부동산변호사, 임차권등기명령을 신청한 후 이사가선 안됩니다.

 

 

임대차계약등기명령을 신청한 후 이사를 가도 된다고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 임대차등기명령을 신청한 후 바로 이사를 가선 안된다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

임대차등기명령신청은 말 그대로 임차인이 집에 등기를 설정하는 것을 말합니다. 때문에 임대차등기명령을 신청했다고 해서 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 신청을 하고 나서 등기부등본에 임대차등기명령이 신청한 내용이 등록되어야 효력이 발생합니다.

 

 

따라서 등기부에 임차권등기가 확인되지 않은 경우에는 집을 비우지 않는게 좋다는 것을 꼭 명심하시길 바랍니다.

 

 

임대차등기명령을 신청하게 될 경우 결정문이 나와 집주인에게 도착한 후 등기부등본에 등재가 됩니다.

 

 

그리고 임차권등기명령 결정문에 집주인에게 송달되면서 집주인의 부재 등의 사유로 인해 더 시간이 지체가 될 수 있지만 그 기간이 보통 1~2주 정도의 시간이 소요됩니다.

 

 

때문에 보증금을 돌려 받지 못한 후 이사를 가야 되는 상황이라면 임대차등기명령신청을 하고 나서 여유를 두고 이사 날짜를 잡는 것이 좋습니다.

 

 

위에서 말씀드린 것처럼 해야 임대차등기명령 신청 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 등기되어 있는 임차권등기로 인해 강제경매신청을 하여 보증금을 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

인천부동산변호사, 임차권등기명령 신청하고 나서 주의할 점

 

 

임대차등기명령신청이 될 경우 등기부등본으로 누구나 확인할 수 있기에 새롭게 임대차계약을 하는 것이 매우 어렵습니다.

 

 

이로 인해 임대차계약이 될 경우 집주인들이 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 많은데요. 이때 보증금 전액이 아닌 일부를 돌려줄 경우 절대 임차권등기명령을 해제해선 안됩니다.

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령 신청 후에 해제를 하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

 

 

따라서 보증금을 전부 받지 못하고 일부만 받고 있다면 임대차등기명령신청을 해제할 경우 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

 

 

그러므로 보증금을 돌려 받지 못할 경우 임차권등기명령을 해제해 달라고 요구하는 경우에는 절대 대응해선 안됩니다.

 

 

더불어 집주인의 경우에는 임차권등기명령을 해제해줄 경우 보증금을 반환해 주겠다고 제안을 하는 경우도 있습니다.

 

 

위와 같은 상황에서도 절대 보증금을 돌려받기 전까지는 임차권등기명령을 먼저 해제해선 안됩니다.

 

 

 

 

현행법상 계약이 종료되면 집의 반환과 동시에 보증금반환이 되어야 합니다. 그리고 원칙적으로 임차권등기명령신청해제 보다는 보증금반환의무가 먼저 이행되어야 합니다.

 

 

따라서 집주인에게 보증금 전부를 돌려받기 전에는 집주인의 요구를 들어줘서는 안된다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

이렇게 임대차등기명령 신청 후 주의할 점에 대해 말씀드렸는데요. 임차권등기명령은 소멸시효가 존재하진 않지만 3년 동안 소송을 제기하지 않으면 집주인이 임차권등기명령 취소를 제기해 볼 수 있는 빌미를 제공할 수 있습니다.

 

 

그렇기에 임차권등기명령을 신청했다고 해서 집주인이 돌려주겠지 안일하게 생각하시는 것보단 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 반환독촉을 하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

만일 위와 같이 부동산 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 있으시다면 신속하게 인천부동산변호사의 도움을 받아 원하는 결과를 이끌어내시길 바랍니다.

 

 

 

 

* 아래 배너를 클릭하시고, 상담을 신청하세요!

변호사 김용국 대표변호사 eXpert 프로필 : 네이버 지식iN