인천부동산전문변호사, 상가계약갱신요구권 꼭 알아야 하는 것

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산전문변호사 김용국입니다.


오늘은 상가계약갱신요구권에 대해 알려드리겠습니다.


상거건물임대차보호법 제 10조에 따르면 세입자가 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 연장을 요구할 때, 합당한 이유가 없다면 거절할 수 없도록 명시하고 있습니다.

 

 

 

이것을 바로 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 합니다. 이러한 상가계약갱신청구권은 주택임대차보호법과 달리 최초 시작일부터 최대 10년까지 보장됩니다.


과거에는 최초 시작일부터 최대 5년이 보장되었지만 상가임대차보호법이 2018년에 새롭게 개정되면서 5년에서 10년으로 증가하였습니다.


그렇기에 상가의 경우 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전세 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사가 가능합니다.

 

 

 

 

상가계약갱신요구권, 10년 보장이 안될 수 있습니다.

 

계약갱신청구권의 기간이 변경된 것은 2018년부터인데요. 2018년 10월 16일 기준으로 이후에 체결된 상가 임대차부터 적용이 됩니다.


판결된 대법원의 판례를 보면 개정법이 시행된 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 상가 임대차의 경우에는 임대차기간이 10년이 적용되지만 2018. 10. 16. 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 기간만료 등으로 종료된 경우에는 적용되지 않는다고 명시되어 있습니다.


따라서 2018년 이전에 상가 임대차계약을 체결한 경우에는 최대 5년까지만 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

간혹 건물주가 변경된 경우에는 다시 10년으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 생각하시는 분들이 적지 않은데요.


결론부터 말씀드리자면 건물주가 변경되어도 계약갱신청구권은 최초 임대차를 시작한 날로부터 기간이 설정되기에 다시 계약갱신청구권이 시작되는 것은 아닙니다.

 

 

 

상가계약갱신요구권, 임대인 거부 가능합니다.

 

상가계약갱신청구권을 요구했다고 하더라도 임대인이 거부할 수 있습니다. 상거건물 임대차보호법에는 계약기간이 만료 전이어도 정당한 사유가 없다면 임대차계약 해지가 가능합니다.


이러한 이유로 인해 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 갱신요구권 거부가 가능합니다. 반면 정당한 사유가 있다면 계약갱신청구권을 행사했다고 하더라도 언제든지 상가임대차 계약해지를 할 수 있습니다.

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)


① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.


[1] 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우


[2] 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우


[3] 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우


[4] 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우


[5] 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우


[6] 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우


[7] 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우


가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우


나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우


다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우


[8] 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

앞에서 말씀드린 것처럼 임차인에게 귀책사유가 있어야 임대인은 계약갱신요구권 거부가 가능합니다.

 

많은 분들이 3개월 이상 월세를 밀린 경우에만 임대인의 계약해지가 가능합니다. 그러나 상가임대차보호법에 따르면 3기의 차임액을 연속해서 연체하지 않아도 연체 차임이 3분기에 달한 경우에도 포함된다고 명시되어 있습니다.


따라서 연속해서 월세를 밀린 경우가 아니어도 3개월 이상 월세를 밀렸다면 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.


오늘은 상가계약갱신요구권에 관해 알려드렸는데요. 법이 개정되고 나서 많은 분들이 헷갈려하시는 부분에 대해 정리했습니다.

 

만일 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 신속하게 인천부동산전문변호사의 자문을 구해 신속하게 해결하시길 바랍니다.

 

 

 

 

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변호사 김용국 대표변호사 eXpert 프로필 : 네이버 지식iN