인천부동산변호사, 전월세 중도해지 시 보증금반환 받는 법

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 전월세 중도계약해지 후 보증금을 반환받는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

먼저 임대차3법이라는 것에 대해 설명드리겠습니다. 20년도부터 시행하고 있는 임대차3법은 전월세 신고제와 계약갱신청구권, 전월세상한제(신고제)를 핵심으로 주택임대차보호법 개정안과 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 뜻합니다.

 

 

전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 도입한 법안인데, 이 때문에 집값 하락과 전세가 하락이 반복되면서 기존 전월세 임대차계약을 중도 해지하려는 움직임이 늘어나고 있습니다.

 

 

 

 

일단 가장 기본적인 법조항을 말씀드리자면 주택임대차보호법 제4조 ‘기간을 정하지 않거나 또는 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.’입니다. 이 법조항에 따르면 임대차계약은 일반적으로 2년을 기준으로 하며, 2년 동안 임차인이든 임대인이든 둘다 중도계약해지를 못합니다. 혹시라도 중도해지를 원한다면 해지를 원하는 쪽에서 계약파기로 인한 책임을 져야 할 수도 있습니다.

 

 

그렇지만 계약서상 전월세 중도계약해지와 관련된 규정을 명시했거나, 주택임대차보호법에 나와있는 예외적인 상황에서는 중도계약해지가 가능합니다. 주택임대차보호법에서는 임대인, 임차인을 구분해 명시되어 있습니다.

 

 

먼저 임대인 입장에서는 2회 이상 연속하여 월세를 연체하였을 때, 임대인 동의 없이 전월세집을 다른 사람에게 전대 하였을 때, 주택 일부를 심각하게 훼손 또는 불법 개조 하였을 때입니다.

 

 

다음으로 임차인 입장에서는 임대차 계약기간을 정하지 않았을 때, 계약 기간 중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도되었을 때, 계약 당시 중도해지에 대한 특약 명시가 되어 있을 때, 임차인이 임차 목적 달성이 어려울 때, 임차인의 과실 없이 임차주택 일부가 멸실 되었을 때입니다.

 

 

 

 

임대차3법에 따르면 묵시적 갱신인 경우에도 임차인의 계약중도해지를 인정해주고 있습니다. 최초의 전월세계약이 아니고 갱신된 경우라면 임차인은 계약해지를 요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대차기간 종료 6개월에서 최소 2개월 전까지 계약갱신거절 의사를 전달하지 않으면 최초의 계약조건으로 계약이 2년 더 연장되는 것을 뜻합니다.

 

 

묵시적 갱신일 경우 계약기간은 기존처럼 2년이지만 최초 전월세계약을 한 것과 달리 계약기간이 남아있어도 언제든지 계약해지를 말 할 수 있습니다. 그러나 여기서 꼭 아셔야 할 것은 묵시적 갱신 이후 중도계약해지의 보증금반환 의무는 3개월이 지났을 때부터 효력이 발생하기 때문에 3개월이 지나고 나서 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

그리고 주택임대차법은 모든 임차인에게 묵시적 갱신 계약해지를 적용하고 있지는 않습니다. 만약 2개월 이상 월세가 밀렸거나 또는 임차인이 지켜야 할 임대차의무를 위반했다면 묵시적 갱신이 된 후 계약해지를 요구하더라고 임대인은 계약해지를 하지 않아도 됩니다.

 

 

묵시적 갱신 이후 계약해지통보를 하고 3개월이 지났는데도 불구하고 보증금을 반환받지 못했다면 계속해서 기다리는 것보다는 법적 대응을 하는 것이 좋습니다. 보증금을 받는 법적대응에는 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구소송 총 3가지 방법이 있습니다.

 

 

 

 

보증금반환청구소송은 임대인이 아예 돌려주려고 하지도 않을 때 최후의 방법으로 진행하는 것이 가장 좋고 그렇지 않을 때는 내용증명과 지급명령을 통해 보증금반환을 받을 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

 

 

간단하게 설명 드리자면 내용증명은 상대방에게 심리적으로 압박을 가해서 보증금반환을 받는 방법입니다. 하지만 내용증명의 경우 법적 강제성이 없기에 임대인이 무조건 보증금을 반환해야 할 의무는 없습니다.

 

 

그리고 지급명령은 소송의 간이절차로 비용이 저렴하며 지급 후 결정문을 받는데 1-2개월이면 가능합니다. 다만 임대인이 지급명령결정문을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하면 무조건 소송을 진행해야 합니다.

 

 

따라서 이러한 법적문제를 잘 해결해줄 인천부동산변호사의 조력을 받아 상황이 어떤지 알아보고 체계적으로 준비해서 법적대응을 하여 반드시 보증금을 받아내시길 바랍니다.