인천부동산전문변호사, 전세계약 기간 중 경매로 넘어간 상황이라면?

 

 

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산전문변호사 김용국입니다.

 

 

오늘은 전세계약 기간 중 경매로 넘어간 상황이라면 어떻게 대처해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

전셋집이 경매로 넘어가는 이유는 보통 집주인이 주택담보대출을 갚지 못했거나 파산신청을 하면서 채권자가 부동산을 현금화하려고 법원에 경매신청을 하게 될 경우입니다. 이 때 세입자는 당황스러울 뿐 아니라 곤란에 처할 수 있게 됩니다. 전세금을 돌려받을 수 있는지 또 계약기간 동안 살 수 있는지 등 여러 고민을 하게 될 수 밖에 없는데요.

 

 

현행 주택임대차보호법에 의하면 임대차계약이 종료됐을 때 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

김용국변호사

 

 

따라서 전세계약이 남아있는 상황에서 집이 경매로 넘어가게 되면 전세금을 돌려받지 못하는 것이 아닌가 걱정하는 세입자분들이 많이 있습니다.

 

 

전세계약 기간이 남아있는 상황에서 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당되기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 하지만 여기서 중요한 것은 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 임대인에게 밝히고 임대인이 이를 확인할 때 해지에 대한 효력이 생깁니다.

 

 

그러므로 보증금반환소송을 진행하기 위해서는 임대인에게 계약해지 의사를 밝혀야 합니다. 전화, 문자, 카카오톡 등 어떤 것이든 해지통보가 가능합니다. 다만, 경매에 집이 넘어간 상황인 만큼 집주인이 전화 및 문자를 확인하지 않을 수 있기 때문에 내용증명을 통해 계약해지통보를 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

내용증명은 법원에서 송달하려는 서류를 잠시 보관하다가 수취인이 나타나면 언제든 교부하겠다는 뜻을 법원에 게시하는 공시송달 제도가 있습니다.

 

 

그래서 받는 사람의 주소지를 모르거나 반복적으로 반송하는 경우 임대인이 공시송달이 되면 공시송달이 게시 된 날로부터 2주 후 송달한 것과 같은 효력이 생깁니다. 임대인이 내용증명 받는 것을 거부한다고 하더라도 공시송달이 되면 계약해지 된 것으로 간주되기 때문에 보증금반환 소송을 제기할 수 있게 됩니다.

 

 

임대인으로부터 전세금보증금 반환이 어려울 때 전세금반환소송을 제기해서 전세금을 돌려받을 수 있지만 시간과 비용이 상당히 많이 들기 때문에 소송에 대해 부담을 가지는 분들이 많습니다. 이 때 소송 없이도 전세보증금을 반환 받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해서 전세금을 반환받는 것입니다.

 

 

 

 

경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람은 법원에 배당을 요구할 수 있습니다. 배당을 요구하는 마감일이 바로 배당요구종기일입니다.

 

 

세입자는 집주인에게 돌려받을 전세보증금이 있기 때문에 채무관계에 있는 채권자로 인정받을 수 있으며 법원에 배당요구를 신청하면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 전세보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

 

여기서 주의할 것은 경매대금이 보증금보다 낮을 경우 보증금을 전부 반환받지 못한다는 사실입니다. 이 때 배당요구신청을 하지 않고 집을 낙찰 받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있습니다.

 

 

경매에서 전셋집을 낙찰 받는 사람에게는 집주인의 지위가 그대로 승계되기 때문입니다. 그러면 낙찰자에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 물론 낙찰자를 대상으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.

 

 

 

 

대항력은 계약기간 동안 살고 있는 집주인이 변경되더라도 세입자로서의 지위가 승계되는 권리를 의미하며 대항력만 온전해도 집주인이 중간에 바뀌는 문제가 생겨도 보증금을 반환받을 수 있습니다. 우선변제권도 임차한 주택이 경매에 넘어간 경우 다른 채무자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다.

 

 

그렇기 때문에 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있지 않다면 전세금 반환은 기대하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 세입자로서 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 꼭 필요합니다.

 

 

부동산 분쟁도 다른 소송과 동일하게 초기에 어떻게 대응하는가에 따라서 보증금 반환 시기가 달라질 수 있습니다. 그래서 혼자서 무작정 대응하시는 것보단 관련 사건을 많이 다뤄본 인천부동산전문변호사의 도움을 받아 대응하시는 것을 권장드립니다.

 

 

[대항력과 우선변제권을 유지하기 위해선?]

 

인천부동산전문변호사가 임차권등기명령에 대해 알려드립니다.